안녕하세요, 친구님들.
MZ파이어족입니다.
오늘은 파이어족과 관련해
꽤 심각한 변수가 될 수도 있는 소식을 이야기 해드리려 합니다.
요즘 전세 매물이 씨가 마르고 있다는 거
느끼시나요?
서울 아파트 전세 매물이
2023년 2월에는 5만 건이 넘었는데,
2024년 2월에 3만 3천 건,
2025년 2월에 2만 8천 건,
그리고 2026년 2월에는 1만 9천 건으로
3년 만에 절반 이하로 줄어버렸다고 합니다.
대단지 아파트도 예외가 없습니다.
총 2900세대가 넘는 강동구 선사현대 아파트에는
매매 매물이 428개나 되지만,
전세 매물은 고작 1개 뿐입니다.
월세 매물도 6개 뿐이죠.
성북구 상월곡역에 위치한 1253세대의 동아에코빌 아파트도
전세 매물은 한개도 없고,
월세 매물까지 고작 한개 뿐입니다.
거기에 서울 전세 가격지수는
3년 전 최저 84.5에서 급격히 반등해
96.6으로 3년만에 14%가 올라버렸습니다.
전세 가격의 상승은
그만큼 전세 대출 비용 증가로 인한 이자 상승과
월세 비용 상승을 야기합니다.
즉, 주거비가 상승하게 되는거죠.
파이어족이 되려면 지출을 최소화해야 하는데,
주거비가 올라버리면
파이어 계획 자체가 흔들리게 되죠.
그래서 오늘은 왜 전월세 가격이 급격하게 상승하는지
그리고 여기서 우리가 투자적으로
얻어가야 할 인사이트는 무엇인지
이야기해보려 합니다.
1. 다주택자 규제 때문에 전세가가 오른다?
이 현상의 원인에 대해서
가장 많이 나오는 말이 있습니다.
다주택자 양도세 중과 유예 폐지 때문에
전월세를 공급해주던 다주택자가 줄어드니
공급이 감소했다는 논리죠.
언뜻 들으면 그럴듯합니다.
근데 저는 이 논리에
구멍이 있다고 생각합니다.
(여기서부터 내용은 간단한 아이콘 이미지로 부연설명)
다주택자가 매물을 내놓는다고 가정해봅시다.
그 매물을 사는 사람은 셋 중 하나입니다.
다주택자, 1주택자, 아니면 무주택자.
다주택자가 산다면?
공급하는 사람이 바뀌는 것뿐,
총 공급량은 그대로입니다.
1주택자가 산다면?
1주택자가 다주택자가 되는 거니까,
오히려 공급이 하나 늘어납니다.
무주택자가 산다면?
갭투자가 아닌 실거주일 경우엔
전월세 공급이 하나 줄어드는 건 맞습니다.
하지만 그 사람은 이제 집이 생겼으니
전월세 수요에서도 빠집니다.
공급이 줄면 수요도 같이 줄어버리는 겁니다.
즉, 다주택자 규제가
전월세 시장의 수요공급 불균형을 만들었다는 이야기는
논리적으로 성립하지 않습니다.
2. 진짜 이유는 따로 있습니다
첫 번째,
올라버린 집값과의 갭 메꾸기입니다.
2025년 서울 아파트값은
연간 8.7%가 올랐습니다.
집값이 크게 올랐으니,
전세가도 그 갭을 메꾸려는 흐름이
자연스럽게 생기는 거죠.
두 번째,
전세사기 여파로 인한 아파트 전세 쏠림입니다.
예전엔 빌라도 전세 수요가
꾸준히 있었습니다.
그런데 2022년 12월
이른바 '빌라왕' 사태가 언론에 대대적으로 보도됐고,
2023년부터 2025년까지
접수된 전세사기 피해만
무려 4만 건에 달합니다.
피해 주택의 70%가 비아파트였습니다.
빌라나 오피스텔은 전세가율이 과도하게 높은 특성상
집값이 전세가 아래로 떨어지는 역전세가 발생하기 쉽고,
이로 인해 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는
전세사기 피해가 집중됐습니다.
이 충격으로 빌라 전세를 기피하게 되면서
그 전세 수요가 아파트로 쏠리게 됐습니다.
세 번째,
심리적 압박입니다.
매물이 없고,
미디어에서는 연일
전월세 가격이 오른다는 뉴스가 쏟아집니다.
이걸 본 임차인들이 극도로 다급해집니다.
실제로 KB부동산에 따르면
2026년 1월 서울 전세수급지수는 163.73으로,
2021년 9월 이후 52개월 만에
가장 높은 수준입니다.
100을 넘으면 수요가 공급보다 많다는 의미인데,
163이면 체감상 수요가 공급을 압도하는 상황인 거죠.
안그래도 전세 매물의 선택지가 부족한 상황에서
높은 호가의 매물을 보고
평소라면 '이 가격에 굳이..?' 라고 생각했던 사람도
선택지 자체가 좁으니
'지금 안 잡으면 더 오르겠다.' 라는 생각이 들어
그냥 계약을 하게 만들어 버립니다.
(이전에 전세 매물 숫자 예시 이미지들 적당히 삽입)
네 번째,
전세 매물이 매매 매물로 나왔습니다.
지금까지 보여드린 것 처럼
전월세 매물은 극히 적은데
매매 매물은 매우 많습니다.
이 이유는 양도세 중과 시기가 되기 전에
집 주인들이 집을 팔려고 내놨기 때문입니다.
원래라면 전월세 매물로 나왔을 집이
매매로 나온 것이죠.
이 매물이 거래가 되어도
전월세 수요와 공급의 균형은 깨지지 않고,
거래가 되지 않으면
다시 전월세 매물로 나오게 될겁니다.
3. 사실 숫자보다 더 중요한 게 있습니다
자, 여기서 제가 정말 하고 싶은 이야기를
드려보겠습니다.
우리가 알고있는 수요공급의 원리는
항상 단순한 숫자로만 이야기합니다.
공급 50, 수요 100이면 가격은 폭등한다.
근데 현실은 그렇게 단순하지 않습니다.
(이 부분은 이미지로 설명)
빵이 50개 있고 사람이 100명이라도,
50명이 줄 서는 걸 싫어해서
"다음에 와야지" 하고 가버리면?
가격이 폭등하지 않습니다.
한 발 더 나가볼게요.
(이 부분은 이미지로 설명)
배고픈 사람이 100명, 빵도 100개.
얼핏 보면 수요와 공급이 딱 균형인 것 같죠.
그런데 빵 100개 중 피자빵은 10개,
나머지 90개는 딱딱한 호밀 바게트빵입니다.
근데 사람 100명 전부 피자빵을 원한다면?
피자빵 가격은 폭등하고,
바게트빵은 아무도 안 삽니다.
총량은 균형인데
특정 품목만 품귀가 나는 거죠.
지금 전월세 시장이 정확히 이 상황입니다.
빌라 전세는 아무도 찾지 않고,
아파트 전세만 씨가 마르는 겁니다.
(이 부분도 이미지로 설명)
낚시로도 한번 비유해볼게요.
저수지에 낚시꾼이 적고 물고기가 많아도,
물고기들이 배가 부르면 낚시가 안 됩니다.
반대로 낚시꾼이 많고 물고기가 적어도,
물고기가 배고프면 낚시가 잘 됩니다.
그런데 여기서 끝이 아닙니다.
물고기도 많고, 배도 고프고, 낚시꾼도 있는데
낚시꾼이 죄다 초보라서
미끼도 잘못 끼우고, 액션도 이상하게 한다면?
물고기들이 그걸 먹이로 인식을 못 합니다.
그러면 또 낚시가 안 됩니다.
결국 무슨 말이냐면,
수요와 공급의 양만 볼 게 아니라
수요와 공급의 질,
즉, 적극성과 쏠림을 함께 봐야 한다는 겁니다.
아파트 전세 매물이 줄어든 건 맞습니다.
하지만 이 시장에서는
공급이 줄면 수요도 함께 줄어듭니다.
즉, 단순하게 수요 대비 공급이 줄어든 게 아닙니다.
문제는 전세 수요가 아파트 한 곳으로 쏠렸고,
공급의 적극성은 줄었고,
수요의 적극성은 극도로 높아진 겁니다.
4. 이건 전월세만의 이야기가 아닙니다
이 원리는 부동산 매매 시장에도,
주식과 코인 시장에도 그대로 적용됩니다.
주식 시장에서도
매물이 적어서 오르는 게 아니라
매수하려는 사람이
매도하려는 사람보다 더 적극적일 때 오릅니다.
코인 시장도 마찬가지입니다.
공급량보다
지금 당장 사겠다는 사람들의 적극성이
가격을 끌어올립니다.
그러니까 투자할 때 항상 이걸 기억해두세요.
수요와 공급의 숫자만 볼 게 아니라,
수요와 공급의 질,
즉 적극성을 함께 봐야 합니다.
5. 오늘의 핵심 3줄 요약
1. 전세가 오르는 진짜 이유는
다주택자 규제가 아니라 집값 갭, 아파트 쏠림, 심리적 다급함입니다.
2. 총량이 균형이어도
수요가 한 곳으로 쏠리면 그 부분만 폭등합니다.
3. 얼마나 많냐가 아니라 얼마나 간절하냐,
수요·공급의 질이 가격을 움직입니다.
지금 전월세가 오르는 건
매물 자체가 없어서가 아닙니다.
집값이 오르며 전세가가 따라 오르고,
전세사기로 아파트 외엔 선택지가 사라졌고,
미디어는 연일 가격이 오른다고 불을 지핍니다.
총량은 크게 달라지지 않았지만
수요가 한 곳으로 쏠리고,
그 수요의 온도가 극도로 올라간 겁니다.
숫자에 속지 마세요.
얼마나 간절한지,
그 온도를 읽는 연습을 하는 게
중요합니다.
그러면 구독자 친구님들.
오늘도 영상 끝까지 시청해주셔서 감사드립니다.
저와 함께 투자 이야기 할 친구가 되어주실 분들은
구독해주시면
앞으로도 좋은 이야기 들려드릴 수 있도록 노력하겠습니다.
감사합니다.