이전 영상에서 전세 매물이 씨가 말라서 살 곳이 없어졌다... 이런 제목의 영상을 올렸었습니다.
내용을 요약하자면,
현재 전세난 상황은
다주택자를 규제하면 그만큼 전세 공급이 줄어들기 때문에
수요와 공급의 양적 불균형이 일어나 그런 것이다.. 라는 분석들이 많은데
양적인 부분 보단 수요공급의 질적인 부분이
진짜 원인이라고 말씀드렸었습니다.
이 영상을 보신 몇몇 분들께서
'파이어를 하기 위해선 대출 없는 자가'가 필수가 아니냐고 댓글을 남겨주셨습니다.
하지만 저는 이사갈 집이 딱히 없더라도,
전세 가격이 폭등하더라도
여전히 현재로선 자가를 매매할 생각이 없습니다.
그리고 파이어족에게 대출없는 자가가 필수라고 생각하지도 않습니다.
제가 이렇게 생각하는 이야기를 오늘 말씀드려보려 합니다.
1. 전세 살아도 주거 안정성에 영향을 받지 않습니다.
흔히 내 집 마련을 해야하는 이유는 '주거 안정성'이라고 말합니다.
전세를 살면 언제든 집 주인에 쫓겨나서 '주거 안정성'이 떨어지기 때문에
든든한 내 집 한채가 있어야 한다는 논리입니다.
하지만 저는 조금 다르게 생각합니다.
전세 살아도 주거 안정성에 크게 영향이 없습니다.
전세 살다가 살던 집에서 쫓겨나는 경우는 두가지입니다.
집주인이 전세금을 올려달라고 했거나,
집주인이 직접 들어와서 살겠다고 하거나.
보통은 여기서 전세금을 올려주기 싫어서
그냥 나간다고 하게 되죠.
그런데 이 경우, 그냥 올려주면 됩니다.
부동산 가격은 원래 우상향하는 법이고,
그에 맞춰 전세가도 우상향할 수 밖에 없습니다.
몇년이 지나면 물가 상승률도 오르는 만큼
전세가도 오르게 되는거고,
오른 만큼 전세금을 올려주면 됩니다.
물론 갑자기 전세금 올려주려면 아깝긴 한데,
그건 심리적인 문제지
당연히 줘야하는 돈 입니다.
만약 시세 대비 과도하게 올리는 거라면
그냥 같은 아파트 다른 전세 매물로 갈아타면 되고요.
그러다 전세금은 폭등해서 지금 사는 집도 못살게 될 수 있다..
라고 말하시는 분들도 계실텐데요.
그건 투자를 하지 않는 사람에게만 해당되는 이야기입니다.
파이어족들은 투자를 적극적으로 이용하기 때문에
부동산에 투자하지 않은 돈으로
투자를 해 적극적으로 자산을 불리고 있습니다.
부동산이 오르는 것 이상으로
주식이나 코인 등 기타 다른 자산도 오르죠.
다음으로 집주인이 직접 들어와서 산다고 하는 경우에는
어쩔 수 없이 나가긴 해야하는데,
일반적으로 전세를 내줬다는 건
'갭투자'를 했다는 뜻입니다.
갭투자라는 것은 집 가격에서 내 자본에 더해
전세금을 받아서 레버리지로 집을 매수한 것이기 때문에
일반적인 집주인들은 그 전세금을 일시에 납부할 여력이 없습니다.
만약 있다면 기존 집을 팔아서
그 돈으로 더 좋은 집에 투자를 할 것입니다.
하지만 집주인 매도 후 새 집주인은 실거주를 한다든가
가족 증여라든가 등등 다양한 사정으로
결국 나가야되는 상황이 생길 수도 있는데요.
그때는 그냥 돌려받은 전세금으로 근처 다른 곳으로 이사가면 됩니다.
물론 조금 귀찮긴 합니다.
하지만 집을 매매했다고 해서 천년만년 이사 안하고 사는 것도 아닙니다.
오히려 부동산 전문가들은 적극적인 갈아타기로
계속 상급지로 올라타라고 권유를 하고 있습니다.
심지어 정말 투자에 진심인 분들은
실거주는 전월세로 살고,
내 집은 투자로 돌리시는 분들도 많죠.
거기에 저는 한번 사는 인생,
최대한 다양한 경험을 해보는 것을 좋아하기 때문에
거주지도 몇년에 한 번씩은 옮기고 싶다는 생각입니다.
사실 지금 이사를 생각하는 이유도
이사를 해야해서 하기 보다는
하고 싶어서 생각하는 것이니까요.
결론은 주거 안정성 때문에 매매를 할 필요는 전혀 못느끼고 있습니다.
2. 파이어족이라 거주지에 대한 제약이 적습니다.
일반적으로 직장인 분들은
아무래도 통근이 가능한 거리에 집을 마련해야하기 때문에
선택에 제약이 있는 편입니다.
하지만 저는 직장에 다니지 않기 때문에
정~~말 최악의 상황이 벌어져서
지금 집에서 쫓겨나고 갈 곳이 없어져도
그냥 예산에 맞는 곳 아무 곳에서나 살아도 됩니다.
정 안되면 강원도든, 충청도든 어디든 가서도
생존이 가능한 상태입니다.
따라서 현재 제가 주거지를 선택하는 기준은
순전히 저의 기호와 입지 체험 경험 기준에 맞추고 있습니다.
굳이 어딘가에 정착해서 살아야하는 이유가 없기 때문에
주거 안정성 자체에 대한 니즈도 크지 않죠.
3. 부동산은 고정비용이 너무 많이 들어갑니다.
'대출 없는 자가'를 이야기 하시는 분들도 많이 계신데,
그럴바엔 그냥 부동산을 사지 않는게 낫습니다.
정말 돈이 많아 최상급지의 부동산을 살 수 있는 정도가 아니라면 말이죠.
부동산은 주식 처럼 쪼갤 수 없는 성질을 갖고 있습니다.
따라서 단돈 만원만 있어도
세계 최고의 우량주를 살 수 있는 주식과는 달리
부동산은 특정 자본 허들을 넘지 못하면
애초에 접근이 불가합니다.
또한 중소형주라도 기술 혁신으로 언제든 날아갈 수 있는 주식과는 달리
부동산은 매우 보수적이며
비싼 곳이 계속 비싸지고,
저렴한 곳은 계속 저렴한,
양극화 현상이 뚜렷하게 나타납니다.
부동산을 살 때는,
내가 살 수 있는 최고의 매물을 사야
투자 가치가 극대화 된다는 것입니다.
결국 부동산은 기본적으로 레버리지 자산입니다.
레버리지를 일으키기 위해선
많은 양의 대출이 필요합니다.
많은 양의 대출을 위해선 많은 양의 소득이 필요하죠.
일반적인 직장인들은 직장건보료를 내기 때문에
전혀 체감하기 힘들겠지만,
파이어족은 지역건보료를 내기 때문에
이 건보료의 무서움을 잘 알고 있습니다.
지역 가입자는 건보료를
소득 + 재산을 합해서 측정합니다.
따라서 부동산 취득을 위한 높은 소득으로 인해 건보료가 높은데
거기에 부동산으로 인한 재산까지 건보료로 잡혀서
건보료 폭탄을 맞습니다.
재미있는건 여기에 대출이 얼마 받았는지를 고려한
순자산이 아닌,
그냥 집값인 자산만으로 건보료를 산정합니다.
결국 파이어족이 집을 사게 되면,
소득 건보료 + 재산 건보료 + 부동산 취득으로 인한 원리금 + 재산세 등등
엄청난 고정 비용을 지출하게 됩니다.
다 더하면 월에 최소 몇 백만원이 통장에서 나가게 됩니다.
파이어족은 돈으로 시간을 사는 사람인데,
시간은 못사고 그냥 다 세금과 은행에 돈을 쭉쭉 내야하는
빚의 노예가 되고 맙니다.
제 케이스의 경우 원리금에 건보료 등등 다 더하면
월 고정비가 200을 훌쩍 넘게 되는데
이 돈이면 린파이어를 하고도 남는 금액입니다.
집을 매수하지 않으면 월 200 이상의 현금 흐름이 생기는 것이고요.
반대로 집을 매수하게 되면
대출 4억에 원금 2억이라고 가정할 경우
그 2억을 코덱스200타겟위클리커버드콜 같은 배당 ETF에 넣어놓으면
세금과 건보료 상승 거의 없이
월 250만원의 현금흐름이 발생합니다.
집을 사는 대신 월 200을 내면서 살 것인지,
집을 안사는 대신 월 250만원을 받으면서 살 것인지,
파이어족을 택하는 사람의 가치관이라면
후자가 적합하지 않을까요?
4. 현재 부동산 가격이 너무 비쌉니다.
그렇다고 앞으로 부동산이 내린다거나 하는 이야기를 드리려는게 아닙니다.
비싸다고 할 때가 샀어야 했을 때다.. 라는 말이 있듯
비싸도 더 오를 수 있는 것이 자산이죠.
하지만 이전 영상들에서도 계속 말씀드렸다시피
저는 저점매수를 좋아합니다.
고점에서 매수해서 물론 올라갈 수도 있지만,
혹시나 떨어지게 되면 매우 큰 피해를 보게 됩니다.
일반적으로 자산군에서 가격은
현재 가치 보단 미래 가치를 반영합니다.
앞으로 더 좋아질 것 같으니까
자산 가격이 최고가인 것이고,
그 최고가에도 사는 사람이 나오는 것입니다.
삼성전자가 20만 전자를 뚫었을 때,
많은 사람들이 30만 전자, 40만 전자를 간다고 외쳤습니다.
그랬으니까 21만원, 22만원에도 매수를 했었죠.
하지만 그 이후로 급락해버렸습니다.
삼성전자가 30만, 40만 못간다는 이야기가 아닙니다.
고점이 형성되는 원리를 말씀드리는 겁니다.
반대로 가격이 최저점일 때는
말 그대로 꿈도 희망도 없기 때문에 최저점인겁니다.
거기서 희망이 생겨버리면
가격은 다시 반등을 하죠.
그리고 전고점까지만 올라줘도
꽤나 많은 수익을 얻을 수 있습니다.
최고점에선 올라도 2배 이상 오르기 쉽지 않은데
저점 매수는 잘만 하면 2배 수익률은 쉽게 볼 수 있습니다.
때문에 저점에 매수하는 것이
최고점에 매수하는 것 보다
기대 수익률이 훨씬 높습니다.
그런 의미에서,
현재 서울 부동산 매매가격 지수는
역대 최고를 뚫고 상승하고 있습니다.
이런 경우엔 부동산 뿐 아니라
주식이나 코인 등 어떤 자산이든
최고점에 있다면 저는 투자하지 않습니다.
설령 그 상승장을 놓치더라도 말이죠.
5. 현재 다른 자산들이 상대적으로 저렴합니다.
최근 이란 전쟁으로 인한 이슈 때문에
국제 정세가 뒤숭숭해지기도 합니다.
따라서 빅테크들은 줄줄이 하락했고,
특히 코인은 작년 말부터 폭락해서
고점 대비 거의 반토막 가까이 나있는 상태입니다.
앞서 말씀드렸던 이야기에 덧붙여
현재는 서울 아파트 보다
다른 자산들이 더 매력적인 가격이라고 보여집니다.
물론 여기서 더 하락할 수도 있고,
횡보할 수도 있습니다.
반면 부동산은 계속 폭등을 이어갈 수도 있죠.
하지만 확률적으로 봤을 때
하락한 우량 종목을 저점에서 매수했을 때와
폭등한 부동산을 최고점에서 매수했을 때
어떤게 더 기대 수익률이 높을지는 분명합니다.
6. 그럼에도 부동산 투자에 관심이 많습니다.
지금까지 말씀드린 것은 파이어족에 한정된 저의 입장입니다.
안정적인 현금 흐름과 직장 가입자 건보료 혜택이 있는
일반 직장인분들에게는 부동산 투자는 매우 매력적인 방법입니다.
저 역시 파이어족이 아니라 직장인이었으면
이미 집 샀을 것 같습니다.
저는 2021년 무렵부터 갖고 있는 취미가 하나 있습니다.
매일 부동산 시장을 살펴보고,
부동산 유튜브도 찾아보고,
유료 강의도 들어보고,
산책 삼아 관심 있는 아파트들 임장을 갑니다.
왜냐하면 지금은 아니라도 언젠가 부동산 투자를 할 생각이 있기 때문입니다.
물론 '내 집 마련이 주는 안정감' 때문이 아니고요.
부동산 투자라는 영역으로 성과를 내보고 싶다는 생각입니다.
이전에도 제가 말씀드렸듯,
저는 투자를 여기저기 해보는걸 좋아합니다.
아무래도 내 돈이 직접 들어가야 공부가 된다고 생각하기 때문입니다.
그런 의미에서 부담되지 않는 저렴한 주택을 매수할까 고려도 했지만,
부동산 양극화로 저가 주택들의 상승세는 매우 제한적이며,
매수를 하게 되면 생애최초라는 아주 좋은 혜택을 잃어버리게 됩니다.
그렇다고 모든 자산을 다 투자해서 매수하는 것은
기회비용과 건보료 크리로 어려운 상황이죠.
따라서 대출끼고 저의 자본 절반 정도 투자해서
서울 중~중하급지급 구축 아파트 정도 매수 할 수 있을 타이밍이 온다면
그때 매수하려고 합니다.
하지만 건보료 크리는 여전히 치명적인 문제이기 때문에
바리스타 파이어로 전환하여 직장가입자 자격을 획득하는 것도
고려 중에 있습니다.
7. 정리
첫째, 파이어족에게 주택 매수는 필수적이지 않다. 오히려 파이어족 생활의 질을 떨어트리는 족쇄에 가깝다.
둘째, 심지어 현재는 주택 보다 하락해있는 매력적인 가격의 자산들이 많이 있다. 내 투자법은 최고점에 있는 종목은 사지 않고, 저점에 있는 종목을 모아간다.
셋째, 그럼에도 언젠가 부동산 투자에 대한 의지가 있으며, 그로 인한 건보료 부담은 바리스타 파이어 전환으로 해결하는 것을 고민하고 있다.
오늘은 이렇게,
전세난으로 다음 이사갈 집도 못찾고 있는 상황에서도
여전히 주택 매수를 할 생각이 없는지에 대해 말씀드렸습니다.
물론 이건 저의 가치관이고 관점이기 때문에
여러분들은 다르게 생각하실 수도 있으실 것 같은데요.
여러분들은 파이어족의 내 집 마련에 대해 어떻게 생각하시나요?
꼭 필요하다고 생각하시나요?
아니면 저처럼 굳이 필요 없다고 생각하시나요?
오늘도 영상 끝까지 시청해주셔서 감사합니다.
요즘 날씨가 정말 좋은데,
이렇게 좋은 날씨게 가족분들, 친구분들과
꽃구경 한번 가는거 어떨까요?
저도 최근에 와이프와 동네 산책하면서 벚꽃 구경 했는데
너무너무 예쁘더라고요.
지금 이 순간이 지나가면 영원히 돌아오지 않으니까,
소중한 사람들과 함께하는 순간순간을
소중히 여기셨으면 좋겠습니다.